Bienes comunes de uso exclusivo: parqueaderos, terrazas y depósitos

No todos los bienes comunes se usan de manera común. Un parqueadero asignado, una terraza contigua a un apartamento o un depósito pueden ser, a la vez, propiedad de todos y de uso exclusivo de una unidad. Esta figura es práctica, pero exige reglas claras para evitar conflictos.

Qué significa uso exclusivo

El bien sigue siendo común, pero el derecho a usarlo se asigna a una unidad específica. Quien lo usa lo disfruta sin competir, a cambio de respetar condiciones: mantenerlo, no alterar su destino y cumplir el reglamento.

Cómo se asigna

El artículo 22 de la Ley 675 de 2001 permite asignar en uso exclusivo ciertos bienes comunes que no son necesarios para el disfrute de los bienes privados, como terrazas, cubiertas o patios, a los propietarios que tienen acceso directo a ellos. En ningún caso pueden asignarse en uso exclusivo las zonas de uso general, como los parqueaderos de visitantes. Y según el numeral 4 del artículo 46, cuando la asignación la solicita un copropietario se requiere el voto del 70% de los coeficientes. Por eso es importante revisar el reglamento y las actas para saber qué bienes tienen uso exclusivo y a quién corresponden.

Obligaciones de quien lo usa

El artículo 23 establece que quien tiene el uso exclusivo de un bien común:

• No puede hacer alteraciones ni construcciones sobre el bien, ni cambiar su destinación.
• Debe asumir las reparaciones por deterioros que se deban a su culpa, y las reparaciones locativas por el desgaste normal.
• Debe pagar las compensaciones económicas que apruebe la asamblea.

Parqueaderos de propietarios

El artículo 22 permite que los parqueaderos destinados a los propietarios se asignen en uso exclusivo de manera equitativa, siempre que no contraríen las normas municipales. Un reglamento puede, por ejemplo, definir cuántos parqueaderos corresponden a cada unidad, con qué criterio y si pueden cederse o arrendarse a otros propietarios.

Parqueaderos de visitantes

Los parqueaderos de visitantes no pueden asignarse a una unidad en particular: deben mantenerse para uso común. Y cuando se pretenda desafectar parqueaderos de visitantes o de usuarios, la ley exige reponer un número igual o mayor.

Dudas frecuentes

• ¿Se puede arrendar un parqueadero exclusivo? Depende del reglamento y de cómo esté constituido el derecho. Hay que revisar los documentos antes de hacerlo.
• ¿Se puede cobrar algo adicional por el uso exclusivo? Algunas comunidades fijan un aporte aprobado en asamblea, que debe ser razonable y estar respaldado por la decisión correspondiente.
• ¿Quién paga las reparaciones? El titular responde por los daños que cause y por el desgaste normal; las mejoras necesarias que no cubra esa obligación se consideran, en general, expensas comunes (parágrafo 1 del artículo 23).
• ¿Puede la constructora vender el uso exclusivo? No: el parágrafo 2 del artículo 23 se lo impide al propietario inicial.

Recomendaciones

Mantener un cuadro actualizado de asignaciones, con el número de cada parqueadero o depósito, la unidad y el soporte de su asignación. Facilita la gestión y evita discusiones.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.