Sanciones por incumplir el reglamento: multas, publicación y restricciones

Cuando un propietario o residente incumple una norma de convivencia, muchas comunidades no saben qué pueden hacer realmente. Algunas se quedan sin actuar, otras se exceden y terminan con sanciones nulas. La Ley 675 de 2001 define un catálogo cerrado de sanciones y un procedimiento que hay que respetar.

Las sanciones posibles

Según el artículo 59, por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, es decir, las que no consisten en pagar dinero, se pueden imponer, previo requerimiento escrito al infractor con un plazo para que se ajuste a la norma:

• Publicación en lugares de amplia circulación del edificio o conjunto de la lista de infractores, con la indicación expresa del hecho o acto que originó la sanción.
• Multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento. Cada multa no puede exceder de dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales, y en total no puede pasar de diez veces ese valor.
• Restricción del uso o goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales, zonas de recreación y deporte.

Lo que no se puede restringir

La ley prohíbe restringir el uso de los bienes comunes esenciales, que son los indispensables para la existencia y la seguridad del edificio, ni de los bienes comunes de uso exclusivo asignados a una unidad. Tampoco debe afectarse el acceso a la vivienda.

Quién impone las sanciones

Corresponde a la asamblea general o al consejo de administración, según lo que disponga el reglamento. El administrador debe notificar las sanciones, pero normalmente no las impone por su cuenta.

El debido proceso

El artículo 60 exige que se respete el debido proceso, el derecho de defensa y la proporcionalidad. En la práctica, eso significa:

• Comunicar al presunto infractor los hechos que se le atribuyen y la norma que se habría incumplido.
• Darle la oportunidad de responder y presentar pruebas.
• Decidir de manera motivada, con una sanción proporcional a la falta.
• Notificar la decisión y informar que puede impugnarla.

Para evitar errores

• Verifica que la conducta y la sanción estén contempladas en el reglamento y en la ley.
• Aplica el mismo criterio a todos los propietarios.
• Documenta cada paso en actas y comunicaciones.
• Prefiere primero el diálogo y el comité de convivencia antes de llegar a la multa.

Y las deudas

Las sanciones de este artículo aplican a obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento en el pago de cuotas tiene otro tratamiento, con intereses de mora y cobro, que se explica en otros artículos del blog.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.