Reglamento de propiedad horizontal: qué debe contener y qué no puede decir

El reglamento de propiedad horizontal es a un conjunto lo que la constitución es a un país: define cómo se organiza, qué se puede y qué no se puede hacer. Pero muchos propietarios lo conocen poco, y muchos reglamentos están desactualizados o contienen cláusulas que la ley no permite.

Qué debe contener

El artículo 5 de la Ley 675 de 2001 exige que el reglamento contenga, como mínimo, varios elementos, entre ellos:

• La identificación del propietario inicial y el nombre del edificio o conjunto.
• La determinación del terreno sobre el cual se levanta, con sus linderos.
• La identificación de los bienes privados, de acuerdo con los planos aprobados.
• La identificación de los bienes comunes.
• Los coeficientes de copropiedad y, si aplica, los módulos de contribución.
• La destinación de los bienes privados y las especificaciones de construcción y de seguridad.

Además, el reglamento suele incluir las reglas de administración, de uso de los bienes comunes y las normas de convivencia, que desarrollan los principios de la ley.

Cómo se constituye

El artículo 6 indica que la escritura pública que constituye el régimen debe protocolizar la licencia de construcción y los planos aprobados, y debe registrarse en la oficina de instrumentos públicos. Con el registro nace la persona jurídica.

Lo que el reglamento no puede decir

• Cláusulas contrarias a la ley: las disposiciones que vulneren normas imperativas se tienen por no escritas.
• Prohibir o restringir la venta o cesión de bienes privados: el parágrafo 4 del artículo 5 no permite que el reglamento impida a un propietario vender su unidad.
• Exigir mayorías superiores al 70% para tomar decisiones, salvo la extinción de la propiedad horizontal.
• Imponer sanciones que la ley no contempla, o sin el debido proceso.

Cuándo conviene actualizarlo

• Cuando hay cambios en la ley o en la jurisprudencia que lo afectan.
• Cuando se amplía o se modifica el conjunto.
• Cuando surgen conflictos recurrentes que el reglamento no aclara, como mascotas, ruido o uso de zonas comunes.
• Cuando los coeficientes o las áreas cambian por ampliaciones autorizadas.

Cómo reformarlo

Como las reformas al reglamento están entre las decisiones que exigen la mayoría calificada del 70% de los coeficientes, requieren buena preparación: propuesta escrita, información previa a los propietarios y quórum asegurado. Después, la reforma debe elevarse a escritura pública y registrarse.

Una recomendación

Haz que un abogado especializado revise cualquier propuesta de reforma antes de someterla a la asamblea. Un reglamento mal redactado puede generar más conflictos de los que resuelve.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.