Bienes comunes esenciales y no esenciales: por qué la diferencia importa

En una propiedad horizontal, no todos los bienes comunes tienen el mismo régimen. La ley los clasifica según su importancia para la existencia del edificio, y esa clasificación tiene consecuencias concretas: qué se puede restringir, qué se puede desafectar y cómo se decide sobre ellos.

Bienes comunes esenciales

Según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, son los bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como para el uso y goce de los bienes de dominio particular. Incluyen, por ejemplo, los cimientos, la estructura, las fachadas, los techos o losas de cubierta y el terreno sobre el que se levanta el edificio.

Bienes comunes no esenciales

Son los demás bienes comunes que no cumplen esa función indispensable, como salones comunales, zonas de recreación y deporte, o algunos espacios de uso social. Su régimen es más flexible, aunque sigue estando sujeto al reglamento y a las decisiones de la asamblea.

Consecuencias prácticas

• Sanciones: el artículo 59 permite restringir el uso de bienes comunes no esenciales a quien incumple sus obligaciones, pero nunca el de los esenciales. Por eso nadie puede quedar sin acceso a su vivienda o a las zonas de circulación indispensables.
• Desafectación: según el artículo 20, convertir bienes comunes no esenciales en bienes privados requiere el voto del 70% de los coeficientes y la autorización previa de las autoridades municipales o distritales, de acuerdo con las normas urbanísticas. La ley solo contempla esa posibilidad para los no esenciales.
• Cambio de destinación: modificar el uso de un bien común también exige una mayoría especial, y debe respetar la normativa urbanística.
• Mantenimiento: las expensas necesarias incluyen los gastos de mantenimiento, reparación y reposición de los bienes comunes esenciales, y son de obligatorio pago.

Casos que generan dudas

• Parqueaderos de visitantes: su régimen tiene reglas particulares, que se explican en otro artículo del blog.
• Terrazas o azoteas: si son techos o losas de cubierta, tienen carácter esencial; su uso por una unidad exige reglas claras.
• Ascensores y escaleras: forman parte de los elementos que permiten el uso de las unidades privadas, y su mantenimiento es un gasto común necesario.

Cómo identificarlos en tu conjunto

Revisa el reglamento de propiedad horizontal, que debe identificar los bienes comunes, y la escritura que lo protocolizó. Si hay dudas, un abogado especializado puede orientar sobre la calificación de un espacio específico.

Para tener presente

Antes de aprobar un cambio en un bien común, verifica a qué categoría pertenece y qué mayoría exige. Un error en esa clasificación puede anular la decisión.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.