Quórum y mayorías en la asamblea de propietarios: cómo se cuentan los votos

Una de las preguntas que más se repite en las asambleas es cuántos votos se necesitan para aprobar algo. La respuesta no depende del número de personas presentes, sino de los coeficientes de copropiedad que representan. Entenderlo evita discusiones y decisiones que luego se pueden impugnar.

El voto se cuenta por coeficiente

Según el artículo 37, el voto de cada propietario equivale al porcentaje de coeficiente de copropiedad de su unidad. No es "una persona, un voto": un apartamento grande pesa más que uno pequeño.

Hay un matiz importante en vivienda: la Corte Constitucional, en la Sentencia C-522 de 2002, condicionó esa regla para los inmuebles residenciales. El voto por coeficiente se aplica a las decisiones de contenido económico y, en las demás, cada unidad privada cuenta con un voto. Como casi toda decisión tiene algún efecto económico, en la práctica se vota por coeficiente en la mayoría de los casos, pero conviene que un abogado revise cómo clasificar cada tema antes de la asamblea.

Quórum deliberatorio

Según el artículo 45, la asamblea puede sesionar y deliberar con un número plural de propietarios que represente más de la mitad de los coeficientes. Las excepciones son la reunión de segunda convocatoria y los casos en que la ley o el reglamento exijan un quórum superior.

Mayoría ordinaria

Las decisiones se adoptan, por regla general, con la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión. Es decir, se calcula sobre quienes están presentes o representados, no sobre el total del conjunto.

El tope del 70%

El mismo artículo 45 establece que ninguna decisión puede exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes, salvo la extinción de la propiedad horizontal. Si el reglamento exige porcentajes mayores, esas exigencias se tienen por no escritas, y las decisiones que las contraríen son absolutamente nulas.

Las mayorías calificadas

Para ciertos temas, la ley exige una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de la copropiedad. Es lo que regula el artículo 46, y se explica en otro artículo de este blog.

Cómo verificar el quórum

• Llevar una planilla de asistencia con el coeficiente de cada unidad.
• Registrar a quienes asisten con poder, con copia del poder anexa al acta.
• Verificar el quórum al inicio y actualizarlo si alguien entra o sale antes de una votación.
• Dejar constancia en el acta del porcentaje de coeficientes presentes en cada votación.

Propietarios en mora

Algunas comunidades dudan si quienes deben cuotas pueden votar. El reglamento y la ley son los que definen esa posibilidad, por lo que antes de impedir un voto conviene revisar el reglamento con cuidado y, si hay dudas, consultar a un abogado.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.