Decisiones que exigen el 70% de los coeficientes en la asamblea

No todas las decisiones de una asamblea se toman con la misma mayoría. Para las más importantes, que afectan el patrimonio o la estructura legal del conjunto, la Ley 675 de 2001 exige una mayoría calificada. Conocer cuáles son ayuda a preparar mejor la asamblea y a evitar decisiones que luego se invaliden.

La regla del artículo 46

El artículo 46 exige el voto favorable de un número plural de propietarios que represente el 70% de los coeficientes de la copropiedad para las siguientes decisiones, entre otras:

• Cambios de destinación de los bienes comunes.
• Imposición de expensas extraordinarias cuyo valor, en un año, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
• Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
• Asignación de bienes comunes para uso exclusivo.
• Reformas a los estatutos y al reglamento de propiedad horizontal.
• Desafectación de bienes comunes no esenciales.
• Cambio de destinación genérica de las unidades privadas.
• Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
• Liquidación y disolución.
• Reconstrucción del edificio cuando haya sido destruido en al menos un 75%.

Un tope que protege

Según el artículo 45, ninguna decisión puede exigir una mayoría superior al 70%, salvo la extinción de la propiedad horizontal. Por eso, un reglamento no puede imponer porcentajes mayores para estos temas.

Dónde no se pueden tomar

El parágrafo del artículo 46 señala que estas decisiones no pueden adoptarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en estas últimas se alcance la mayoría que exige la ley. Por eso conviene programar su votación en una reunión presencial y con quórum suficiente. Verifica con un abogado si existe alguna norma posterior que modifique esta regla.

Cómo prepararse

• Incluir el tema de forma expresa en la convocatoria y en el orden del día, con una descripción clara.
• Entregar información completa: costos, alternativas y efectos de la decisión.
• Asegurar la asistencia: como el 70% se calcula sobre el total de coeficientes, la participación es decisiva.
• Verificar el quórum antes de votar y dejar constancia del resultado en el acta.

Si no se alcanza la mayoría

La decisión no queda aprobada, y no puede suplirse por una votación posterior con menos asistencia, salvo que la ley lo permita para ese caso. Conviene explicar mejor la propuesta o ajustarla antes de volver a someterla a consideración.

Una recomendación

Para decisiones de este peso, pide a un abogado especializado que revise el texto de la propuesta y el procedimiento. Un error de forma puede costar mucho más que la asesoría.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.