Consejo de administración: cuándo es obligatorio y qué funciones tiene

El consejo de administración es el órgano que acompaña al administrador y toma decisiones intermedias entre una asamblea y otra. No todos los conjuntos están obligados a tener uno, y la diferencia depende del tipo de inmueble y de su tamaño.

Cuándo es obligatorio

Según el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, el consejo de administración es obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto que tengan más de 30 bienes privados, sin contar parqueaderos ni depósitos. En los conjuntos residenciales, con independencia de su tamaño, su existencia es potestativa: la asamblea decide si lo crea.

Cómo se compone

• Debe estar integrado por un número impar de miembros, con un mínimo de tres.
• Los elige la asamblea general para el período que fije el reglamento.
• Los miembros son, por lo general, propietarios o sus representantes, según lo que disponga el reglamento.

Cómo decide

El artículo 54 establece que el consejo delibera con la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento exija una mayoría mayor. Sus decisiones no dependen de los coeficientes, sino del voto de cada consejero.

Qué funciones tiene

El artículo 55 le atribuye tomar las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo que establezca el reglamento. En la práctica, los reglamentos suelen asignarle:

• Hacer seguimiento a la gestión del administrador.
• Aprobar gastos dentro de los límites que fije el reglamento o la asamblea.
• Revisar el presupuesto y los estados financieros antes de presentarlos a la asamblea.
• Supervisar contratos con proveedores.
• Atender solicitudes y reclamos que requieran decisión.

Qué no puede hacer

El consejo no puede asumir las funciones que la ley reserva a la asamblea, como reformar el reglamento o aprobar cuotas extraordinarias por encima de ciertos montos. Cuando se excede, sus decisiones pueden ser cuestionadas.

Para que funcione bien

• Reunirse con una periodicidad definida y levantar actas.
• Respetar la separación de roles: el consejo supervisa, el administrador ejecuta.
• Informar a la comunidad sobre las decisiones relevantes.
• Declarar los conflictos de interés y abstenerse cuando corresponda.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.