Administrador provisional y entrega del conjunto por la constructora

Cuando un conjunto nuevo abre sus puertas, todavía no existe una comunidad organizada. Las primeras unidades se entregan mientras el proyecto sigue en manos de la constructora o del propietario inicial, y alguien tiene que administrar mientras tanto. La Ley 675 de 2001 prevé esta etapa y define cuándo termina.

Quién administra al comienzo

Según el artículo 52, el propietario inicial del proyecto, es decir, quien constituyó la propiedad horizontal, administra la copropiedad de manera provisional mientras la asamblea no elija un administrador, y puede encargar a un tercero de hacerlo. Su gestión cesa cuando se hayan construido y enajenado bienes privados que representen al menos el 51% de los coeficientes de copropiedad.

Cuándo se pasa a la administración de los propietarios

Alcanzado ese porcentaje, el propietario inicial debe informarlo por escrito a todos los propietarios. La asamblea debe nombrar administrador dentro de los 20 días hábiles siguientes y, si no lo hace, el propietario inicial designa al administrador definitivo. A partir de ese momento, la comunidad decide por sí misma.

Qué debe entregar la constructora

El artículo 24 establece que los bienes comunes esenciales se presumen entregados junto con las unidades privadas, según las actas de entrega, y que los bienes de uso general, como las zonas de recreación, deportes y salones comunales, deben entregarse a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación del 51% de los coeficientes. La entrega debe incluir los documentos de garantía de ascensores, bombas y otros equipos, y los planos de las redes eléctricas, hidrosanitarias y de servicios públicos.

En la primera asamblea, además, conviene exigir una entrega formal y documentada, que incluya:

• Reglamento de propiedad horizontal registrado.
• Licencia de construcción, planos aprobados y planos récord de las instalaciones.
• Manuales y garantías de los equipos: ascensores, bombas, plantas eléctricas, sistemas de seguridad.
• Estados de cuenta, saldos bancarios y obligaciones pendientes.
• Pólizas y contratos vigentes.
• Inventario de bienes comunes, llaves y claves.
• Información sobre unidades aún no vendidas y su pago de cuotas.

Los puntos económicos que conviene revisar

Las unidades que la constructora aún no ha vendido también deben contribuir a las expensas comunes. Verifica que estén al día y que el fondo de imprevistos se haya constituido, según corresponda.

Estado de los bienes comunes

Antes de recibirlos, vale la pena que un profesional independiente haga una revisión técnica y deje un listado de observaciones. Esa lista sirve de base para reclamar las garantías de la constructora por defectos de construcción, cuyos plazos dependen de la normativa aplicable y conviene consultar con un abogado.

Un acta de entrega

Formaliza el empalme en un acta firmada por el propietario inicial, el administrador saliente y el nuevo, con el listado de documentos y bienes recibidos y las observaciones pendientes. Es el mejor respaldo para la comunidad.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.