Solidaridad en las cuotas: propietario, arrendatario y nuevo propietario

Una de las dudas más comunes en la administración es a quién cobrar cuando una unidad está arrendada, o cuando se vende con deudas pendientes. La Ley 675 de 2001 resuelve ambos casos con una regla de solidaridad que conviene conocer, tanto desde la administración como desde la posición del propietario.

Qué significa solidaridad

Que la copropiedad puede exigir el pago total de la deuda a cualquiera de los obligados, sin tener que dividirla entre ellos. Luego, quienes pagaron pueden repetir contra los demás, según lo que hayan pactado.

Entre propietario y arrendatario

Según el artículo 29, el propietario y el tenedor a cualquier título, como un arrendatario, responden solidariamente por las expensas ordinarias. En la práctica, la administración puede cobrar al arrendatario, pero el propietario sigue siendo responsable.

Por eso conviene que los contratos de arrendamiento definan con claridad quién paga la cuota de administración y que el propietario verifique su pago.

Entre el propietario anterior y el nuevo

El mismo artículo establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas impagas al momento de la transferencia. Para proteger a los compradores, el notario exige el paz y salvo; si no existe, queda constancia y el nuevo propietario asume la solidaridad.

Qué debe hacer la administración

• Mantener un registro actualizado de propietarios y de arrendatarios, con datos de contacto.
• Emitir los cobros a nombre del propietario, y permitir que se envíen copias a quien lo solicite.
• Informar al propietario cuando el arrendatario esté en mora.
• Documentar las comunicaciones, que servirán en caso de cobro judicial.

Qué debe hacer el propietario

• Incluir en el contrato de arriendo la obligación de pagar y de entregar comprobantes.
• Revisar periódicamente el estado de cuenta de su unidad.
• Tomar acciones oportunas si el arrendatario deja de pagar.

Qué debe hacer el comprador

• Pedir paz y salvo actualizado y revisar el estado de cuenta de la unidad.
• Averiguar si hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión.
• Acordar con el vendedor cómo se cubrirán las deudas pendientes antes de firmar.

Una nota

Cada caso puede tener matices, especialmente con otras cuotas o con deudas de períodos anteriores. Ante dudas, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. La Ley 675 de 2001 y su interpretación pueden cambiar; para decisiones específicas de tu conjunto o edificio, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal o a la entidad competente de tu municipio.